经历了今年的“两会”,“共有产权房”会不会变成你期待的样子

新房买卖 | 2018-03-01 17:20
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说出口就让人心里暖暖的一个词,共有产权房,这算得上热度最高的年度词了,2017年至今,无数次刷爆了房产行业的各大媒体平台。子女不能继承产权,成了共有产权房的硬伤。说话间就“两会”了,期待今年的两会在共有产权房政策上会有重大进展。

最近一次共有产权房网申,是昌平区的绿海家园、中骏四季家园和翡翠家园,在2月6日下午的17:00正式结束了。这次网上申购刚开始就引起了无数的呐喊声,有申购者,也有围观者。

我从建委网上把这三个项目扒下来研究了好久,结合申购者的心声,把千万买房人的经验总结出来,分享给大家。对您以后买共有产权房有所贡献,是我们的目的。

三个项目的地理位置分布在北六环内外,交通出行不是问题,只有到地铁站的距离均需要你费些周折。“绿城家园”离昌平火车站最近,周边火车道确实不少,噪音分贝高,这算是三个项目里最大的缺陷了。

北京的交通状况“堵”,是客观存在的,三个项目的具体交通状况就不挨个介绍了。在文章的末尾,为大家整理了北京现有的共有产权房地块大致分布,供大家参考。今后有申购需求的,趁周末节假日到现场实地转悠一圈,目标项目公开网申的时候就不用纠结配套问题了。

三个项目,3326套房源,从建委网公布的房源数据信息看,很完美的刚性需求住房,价格比区域均价便宜了一半,买房人产权份额占了50%。

但是,申购一开始,“翡翠家园”的户型就引来不少吐槽,户型均是北向的,只有一居是东向窗:

这样的户型1.8万元/㎡值吗?得房率会不会很低?房子建成了以后,会不会是小窗户?这房子居住舒适度能好吗?不少人开始在心里犯嘀咕了。我看完这些户型,第一反应和大家是一样的,我要是买房人,看到这户型会有种要放弃购买的冲动。

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A户型的设计算蛮好的,这类格局在房产市场很常见。B户型和C户型的设计,从东到西的长条布局,客厅摆上家具,再来些装点,这个缺陷掩盖起来应该不是问题。北向的阴面窗的缺点,是怎么也掩饰不了的。再比较下面这组户型图,让人开始怀疑人生。

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按下心中的失落情绪,仔细琢磨了下北京市建委网关于共有产权房的信息,房屋存在质量隐患,是得不偿失的事,原因在于:

购房人产权份额=销售均价÷同地段、同品质普通商品住房价格×100%

政府产权份额=产权100%份额-购房人产权份额

政府的份额交给了代持机构运营(通常情况下是开发商),共有产权房关乎到买房人、政府、代持机构三方权益。

买房人买完房可以出租,需要在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息,租金按产权占有率各自得租金。产权满5年后,买房人想把产权份额卖掉,代持机构有优先购买权。代持机构把房屋产权拿到手,房屋出现了质量问题,或者居住舒适度太差,窗户太小,房子在市场上就卖不上价,利润空间就缩小了,不划算。

代持机构得了房子的那部分产权份额,做危险系数高的抵押融资,只能专项用在本市保障性住房和棚户区改造建设和运营管理,其他的经济活动并没有进行明确规定。

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关于价格问题,以“翡翠家园”为例,项目位置在昌平区北七家镇,该项目的个人产权占比是50%,项目定价是21000元/㎡,按照共有产权房定价公式:北七家镇(项目所在区)房价=21000元/㎡÷50%=42000元/㎡,1月昌平北七家镇的新房(普宅+别墅)均价是49555元/㎡,二手房均价是40002元/㎡。结合房屋楼层、朝向、位置等因素,每套的价格有±5%的浮动空间,“翡翠家园”的这个定价在合理范围内。

有属于自己的房子住,远好过于租房子。先解燃眉之急,再从长计议。北京有不少的回迁房质量和品质比周边商品房的要好的多。

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值得注意的是,如果,您已经取得了“翡翠家园”的项目申请编码,但是这个项目的房源量少,担心排不上队,想换项目,就得重新进行审核了。所以,在提交网申前一定要慎重考虑,资格审核通过了,尽可能的不随便换项目。

另外,夫妻带孩子选定了共有产权房,孩子成年以后能不能再次申请共有产权房。如果孩子成年后买了商品房,夫妻是否要退还共有产权房?

肯定以及确定的答案是,夫妻双方拥有家庭产权份额,未成年子女只是共同居住没有产权份额。子女成年后可作为独立家庭购买住房,如符合届时共有产权住房政策,可申请。也可作为独立家庭购买商品住房,不影响原父母家庭对共有产权住房的持有。

买房人需要全额支付专项维修资金,并承担物业费。违反使用约定的话,10年内不能再次申请本市内各类保障性住房和政策性住房。

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还是要和大家唠叨下“房票”的问题,避免网申共有产权房的时候因为事先疏忽,无法通过审核,白忙活一场。

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北京已经有55个共有产权房项目了,其中47个项目还没有开始申请:

考虑两孩及适老性要求,套型以多居室为主,严格控制套型总建筑面积在60㎡以下的套型比例。

共产主义是毛主席时代的代名词,后因面临国际国内经济压力,70年代末经济模式开始转型,80年代初正式走上了市场经济道路。毕竟经历了近40年市场经济的洗礼,“共有产权房”自然而然的夹杂了市场经济的元素。

习大大时代叫“共有产权房”,在“共产房”的基础上更加精细化: 国家的土地,政府提供政策支持,由建设单位开发建设。销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房,并没有划分到保障房的的领域。