通州楼市踩盘实记第二期

房产百科 | 2018/01/31 17:31:16
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上期内容推送后,有不少微友咨询。本期“比比君”在此回复大家关注度最高的三个问题:通州的房产投资是否过了红利期?北京购房政策以后有没有放宽的可能?通州还有其他性价比高的新房吗?

通州房产投资有没有过红利期,我们先来看一组来自同策研究院的市场数据

再来看一组政策数据,通州购房政策有没有放宽的可能就很明了了

比比君”小结:2017年3季度至2018年4季度,整体市场的房价处于下行周期,为了防止引发系统性金融风险的可能,限售政策预先锁定资产价格,为楼市后续政策调整争取更多的时间,此阶段政策不会放松监管。

为满足诸位第三个需求,“比比君”再次走访通州,经1天的实地走访,终于为大家找到“万国城MOMA”同品质的新楼盘“珠江▪中国阙”。

通州未来的规划及定位在上期《通州万国城MOMA踩盘实记》有详细介绍,接下来直接介绍本期主角“珠江▪中国阙”。


“珠江▪中国阙”概况

地址:京杭大运河与通胡大街交汇东北角,运河文化广场公园东侧

从地图上看,“中国阙”在运河CBD商务区,北运河边上,通州图书馆附近。西边是运河文化广场,西北边是五河交汇地带,步行700米就能来到未来300多米高的通州塔,高层的观景效果会很不错。   

运河CBD总投资860亿人民币,总建筑面积674万㎡,是国贸CBD面积的2倍,100米以上的超高层建筑7栋以上。

运河两岸绿地的写字楼已经起来,能感受到商务区的氛围和雏形正在逐渐酝酿。目前,已有华夏保险、阳光保险、天安财险、农村商业银行、北京银行、交通银行、光大银行、邮政储蓄银行等金融企业进驻。


开发商报价

“珠江▪中国阙”定位高端改善型住宅,目前开发商还没有取得预售许可证,预期售价在7-10万元/㎡,交房时间暂定2020年底。项目全精装交房,整体装修从恒温、恒湿、恒氧、恒静,到降噪、光控、收纳、智能安防、健康,实现高品质科技住宅体验。

合作单位是建筑设计凯里森、园林景观设计贝尔高林、室内设计HBA等国际一线团队。


楼栋及户型

“比比君”搜集到的市场信息,首期销售的是3#楼,户型为153㎡、177㎡的三居。规划3#楼有3个单元,2梯3户,楼高28层,最终信息拿预售证时还会有调整。精装修交房,开盘时间待定,入驻时间待定。

规划中的房源有:计划1#楼户型建筑面积在600㎡左右; 2#楼是建筑面积在333㎡-364㎡的4+1居户型;5#楼是商务型公寓;6#楼是商业;正对住宅地块南侧一路之隔的是20万㎡的商业配套,其中包含3栋200米高的商业办公楼。

“珠江▪中国阙”住宅是70年大产权,容积率2.8,绿化率30%,楼层状况5-28层,中国阙目前已开放177㎡户型的样板间。车位594个均是地下车位,车位比1:1.5。

A户型/177㎡/3室2厅2卫

南北通透,西边户,整体面宽14.5米,进深13.75米。面宽达到4米以上,室内能达到明显的宽阔感。

客厅面积27㎡,与餐厅之间没有阻隔约有45㎡的开阔空间。厨房和主卫是普通窗户,客厅卧室均是落地窗,客卫旁的小客卧配有7米面宽的阳台,扩充了小客卧的室外空间。

功能区分割面宽均达到4米以上标准,客卫没有窗,主卫3.05米进深分割了南北向客卧和主卧的长进深,卧室宽阔而不空旷。整个户型的功能区布局,规避了南北通透户型长进深的缺陷,使每一个功能区空间感恰到好处。

这个户型从礼序感来讲,没有入户悬关,主卧的墙体正对入户门。避免客人进门就直视卧室或客厅。

B户型/155㎡/3室2厅2卫

纯南向,面宽15.2米,进深8.9米,第一感觉很不错,再仔细看这个户型缺点很多。

从功能区分布的角度来说,是合理的。横向看主卧、客厅、客卧空间方正,均有南向大面宽的窗,采光通风都不是问题。但是,长度数据没有精准标注,是个游离数字。

纵向看,客厅和餐厅浑然一体书房空间是L型,窗户约1米宽,室内采光不够明朗,阳光照射时长较短。厨房通往阳台的门距阳台窗4.05米,卫生间的窗户也在阳台,卫生间和厨房的通风不是很通畅,是该户型最大的缺陷。


比教育资源

“珠江▪中国阙”1公里范围内配有公立及私立幼儿园,步行即可到达。目前的划片对口小学是北京小学通州分校,学校的软硬件在通州来说名列前茅。


找附近医院

“珠江▪中国阙”离通州的两大综合性医院潞河医院、友谊新华医院,车程均在3.5公里左右,出小区的主路上就有公交车可直达医院。


PK物业服务

项目的配套物业公司是第一太平戴维斯物业,是一家英国上市的外企物业服务公司,在全球范围内提供高端物业服务。可想而知这样的物业服务将非常有保障,但是物业费也不便宜,预计7元/平米▪月,基本是周边普通社区的3倍。


看交通状况

“珠江·中国阙”驱车约1.5公里到燕通高速入口,约4公里到东6环入口,约25公里到首都机场。到燕通高速的1.5公里路程有5个红绿灯路口,道路均宽30米,平时交通状况畅通。

最近的公交站是“东关大桥站”,到地铁6号线“通州北关站”约3公里,“北运河西站”约2公里,步行稍远,骑自行车刚合适。

步行约1千米即可到达6号线“通运门”,“通运门”站暂时没有开通,据销售员介绍,因为该站点设在大船型的“运河ONE综合体”项目内,“运河ONE综合体”预计2020年底竣工,地铁站能开通。

“比比君”认为,虽然时间和“中国阙”的交房时间一致,但以“运河ONE综合体”的建筑体量,到2020年底不一定能彻底竣工完成装修, 所以“通运门”地铁站开通时间会延后一两年。

周边道路有:京通快速、通燕高速、广渠路、通胡大街、通顺路、六环路、潞苑北大街、朝阳路、朝阳北路。


商业分布

“珠江·中国阙”内部配有会所、20万㎡购物中心、五星级凯悦酒店,同时1千米范围内有通州三塔、远洋新光等五大国际商业,满足不同年龄段购物需求。还有希尔顿、万豪等五星级酒店。 

周边有:吉客隆超市(808米),通糖品质生活超市NO.10(812米),鑫益超市(821米),华润万佳(920米)、华夏银行24小时自助银行服务(550米),中国建设银行(运河支行)(920米),中国工商银行(942米)、中国邮政储蓄银行(920米)。


休闲娱乐

“珠江·中国阙”1千米范围内有占地53万㎡的运河文化广场公园、368万㎡的运河奥体公园、10万㎡的月亮河公园、30万㎡的生态绿岛、14万㎡的西海子公园,总占地面积475万㎡,约相当于2个朝阳公园。空气清新度、湿度、负氧离子含量不会低,今年起,北京全面启动蓝天保卫计划,但愿这里的空气质量一直走高。


周边同价位房源